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SCCJ Swedish Chamber of Commerce and Industry

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Thursday, 02 March 2017 04:55

Member Feature: Space Design

Written by  Toshinori Otsuka

Space Design: Accommodated Services for Your Business Growth

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SCCJ corporate member Space Design Inc. is a Japanese real estate company based in Tokyo. SCCJ visited their head office in Shimbashi to interview Mr. Paul Yang (general manager of sales) and Mr. Robert Blanck (sales department coordinator). Through the interview, messrs Yang and Blanck explained the company's business model, main products/services, key competitive edge, and future business plans.

Originally established in 1978 as a condominium developer, Space Design adopted its current business model in 1999. And since 2013, it has been a subsidiary of Kenedix—a real estate fund management company listed on the first section of the Tokyo Stock Exchange. With an almost two decade-long track record as a real estate asset operator, Space Design has successfully built its brand as a chic and nimble real estate company. And, with a client portfolio comprised of more than 1,000 companies, they are a one-of-a-kind player in the market, providing both serviced apartments and serviced offices. "We are probably the only major player that provides [serviced apartment and serviced office] packaged deals" explains Mr. Yang.

Space Design has three core business units. These are: (1) serviced apartments (2) serviced offices (3) hotels. Its serviced apartment brands are called BUREAU and B-SITE. The bulk of these are studio type units with a well-balanced and stylish modern design. At present, all 800 units are located in Tokyo's prime areas, such as Minato-ku's Takanawa area. Foreign businesspersons are the main users of these assets.

The serviced office brands are called BUREX and BUREX LABO. There are about 300 of these units located in Tokyo's central district, such as Akasaka and Roppongi. Most of the companies using these assets are domestic SMEs and start-ups. The tenants can easily communicate and build networks with other likeminded tenants in the common areas. Startups tend to prefer BUREX LABO, due to the rental level and overall convenience.

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Space Design also manages two hotels: B:CONTE ASAKUSA and BUNKA HOSTEL TOKYO. The former is a serviced apartment hotel equipped with a kitchenette; the latter is a hostel-style hotel designed to foster communication among the guests. Unlike the serviced apartments, where people need to stay for at least one month, the minimum length of stay at these two hotels is one night. These assets are popular among tourists, rather than businesspersons.

Space Design identifies itself as a "service-oriented" real estate company. According to Mr. Yang, besides their prime location and price points, this is a key competitive edge that separates them from other companies. A good example that shows their serviced-oriented approach is their communication style. Many people at Space Design provide concierge-like services to clients in both English and Japanese. Their ability to respond bilingually can make a huge difference, especially when a client asks a very specific question about their dietary needs in English.

 Another example is its extensive business network. Space Design can act as a stepping stone for domestic companies venturing outside of Japan, and vice versa. Their domestic clients can easily gain access to over 50,000 serviced apartment units in the United States and Europe; and their foreign clients can easily receive support from a diverse range of professionals with different skill sets. For instance, Space Design can provide both legal and accounting support to foreign clients who lack experience in setting up companies in Japan.

 Going forward, Space Design intends to further refine their service-oriented approach. "We would like to operate more as a business solution platform. We also want to collaborate more with our competitors within the market. [This is possible] because we are the only major player that provides both serviced apartments and services offices" states Mr. Yang.


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Also, providing long term housing to expats working at Japanese companies is one market segment they plan to capitalize more. "Japanese companies used to have corporate dormitories. But nowadays not many do. So we think we can fill in this need" explains Mr. Yang. A similar market segment that Mr. Yang has deemed lucrative is housing for visiting foreign academics. Mr. Yang believes Space Design is well-equipped to focus more on this segment, as the bulk of their serviced apartments are studio units.

In terms of new brick and mortar type products, Space Design will soon open a new office called "BUREX FIVE" themed on the 5 senses (i.e. seeing, hearing, feeling, tasting, and smelling) in Shimbashi. The concept of this office is two folds. First, as a networking platform, it will help companies foster new business relationships; second, it will function as a new "urban oasis" for people seeking new insights and inspirations.

Space Design will also open a new serviced apartment in Shibuya in March 2017. This high-end residential property will be their first family-friendly asset equipped with two-bedroom units (rather than only studio units). This will also be their first serviced apartment asset in the Shibuya area. 

Furthermore, in 2019, Space Design is scheduled to open a new hotel in Ginza. This new hotel will be branded as Royal Park Hotel & Resorts, a 100% subsidiary of Mitsubishi Estate Co., Ltd, but operated mainly by Space Design staffs. Mr. Yang also suggested that over the coming years, Space Design may open another hotel, somewhere in the Kansai area.

The last element of the market where they have identified potential for short-to-mid-term growth is deregulation. Like many people in the industry, Mr. Yang expects Japan's "Minpaku" (Residential Accommodation) law to change, sometime in the near future. Once the deregulation process is set forward, Space Design's serviced apartments can go into direct competition with hotels. Currently, serviced apartments and hotels are in a totally different product category, and cannot compete with each other. This is because, by law, a serviced apartment's length of stay is constrained to a minimum of one month. If implemented, the deregulation will dawn a new era to Japan's serviced apartment market.

As the number of inbound foreign tourists and businesspersons continues to increase, it is expected that, going forward, their needs will become even more complex and sophisticated. Moreover, the deregulation, once set in motion, will act as tailwind. For a service-oriented real estate company like Space Design, this means there is tremendous potential for growth.

You can find out more about Space Design Inc., at: http://www.space-d.co.jp/co/en/ (Tel: +81-3-3502-7777)


(株)スペースデザイン:顧客のニーズにサービスを適応させて、ビジネス成長をサポート

株式会社スペースデザイン(以下スペースデザイン)は東京に本社を構える日本の不動産会社だ。SCCJは、新橋にある本社オフィスでポール・ヤング氏(セールス事業部部長)とロベルト・ブランク氏(セールス事業部コーディネーター)をインタビューした。会話を通じて、両氏はスペースデザインのビジネスモデルや主要製品・サービス、主な競争優位性、今後のビジネス計画について語った。

スペースデザインは、1978年に分譲マンションデベロッパーとして設立された。1999年に現在のビジネスモデルに移行後、2013年には東証一部上場企業である不動産ファンド運営会社、ケネディクス株式会社の子会社になった。約20年におよぶ不動産アセットオペレーターとしての実績を有するスペースデザインは、「洗練されたキメ細かいサービスを提供する企業」というブランドイメージを持つ。1000社以上という顧客ポートフォリオを有する同社は、サービスアパートメントとサービスオフィスの両方を日本で提供できる、唯一の会社だと言っても過言ではない。ヤング氏によれば「双方を一括購入の形で提供する主要企業は、おそらく弊社だけだ」という。

スペースデザインには3つの主要ビジネスユニットがある。これらは(1)サービスアパートメント(2)サービスオフィス(3)ホテルだ。サービスアパートメントには「BUREAU」と「B-SITE」というブランドがある。これらは全て、調和された現代風のデザインを誇るワンルームタイプのユニットだ。現時点では、約800ユニット全てが、港区高輪のような東京の主要地区にある。同社サービスアパートメントの主要ユーザーは外国人ビジネスマンだ。

サービスオフィスには「BUREX」と「BUREX LABO」というブランドがある。全体でおよそ300あるユニットは、赤坂や六本木のような東京都心部に位置する。サービスオフィスの利用者は、そのほとんどが中小企業やベンチャー企業だ。テナントは、アセットの共有部分で同業他社などと容易にコミュニケーションをとることができる。ベンチャー企業は「BUREX LABO」を好む場合が多い。理由は、賃料水準と全体的な利便性の良さだ。

その他にも、スペースデザインは「B:CONTE ASAKUSA」と「BUNKA HOSTEL TOKYO」という2棟のホテルを管理運営している。前者は簡易キッチンを備えたサービスアパートメント型のホテルであり、後者は宿泊者同士の交流を生むホステル型ホテルだ。サービスアパートメントの場合、利用者の滞在期間は最低1カ月間だが、これら両ホテルの最低滞在期間は1泊だ。これらの施設は、ビジネスパーソンよりも観光客に人気がある。

スペースデザインは、自社を「サービス志向」の不動産会社だとみなす。ヤング氏によれば、立地条件の良さや提供できる価格帯以外で、同社が持つ最重要の競争優位性は、このサービス志向だという。そのため、このアプローチは同社が他社と差別化を図る際に重要視される。同社のサービス志向アプローチをうまく表しているのが、そのコミュニケーションスタイルだ。同社では多くの従業員が、日英両言語でコンシェルジュ型のサービスを提供できる。日英両言語で対応できることは、例えば食事に関するかなり具体的な質問を顧客から受けた場合などに、大変重要な役割を果たす。

それ以外にも例として挙げられる同社の強みは、その広範なビジネスネットワークだ。スペースデザインは、このネットワークを通じて、日本企業の海外進出のみならず、外資系企業の日本市場進出をサポートすることもできる。日本企業の場合は、同社のネットワークを通じて、米国と欧州に点在する5万件以上のサービスアパートメントを容易に利用することが可能だ。外資系企業の場合は、様々なスキルを持つ多様な人材からサポートを受けることが可能だ。例えば、同社は日本における会社設立の経験がない外資系企業向けに、法律や会計に関するサポートを提供することができる。

スペースデザインは、これからもサービス志向型のアプローチに磨きをかける計画だ。「弊社は、ビジネスソリューション・プラットフォームとしての機能をさらに高めていきたい。また、競合他社との連携関係も強化したい。弊社がサービスアパートメントとサービスオフィスの両方を提供する唯一の主要プレーヤーである以上、可能だと考える」とヤング氏は説明する。

その他にも、例えば長期滞在型住宅を、日本企業で働く外国人駐在員向けに提供できる可能性について、さらに吟味したい考えだ。「かつての場合、日本企業には社宅があった。だが、近年ではほとんど存在しない。弊社にはこのニーズに対応できる力があると考える」とヤング氏は説明する。同様の市場セグメントでヤング氏がビジネスチャンスと捉えるのが、講義のために中期間日本に滞在する海外大学の先生だ。同社のサービスアパートメントは、そのほとんどがワンルーム型だ。そのためこのセグメントのニーズにも十分対応できると、ヤング氏は考える。

今後オープンする新たな物件も複数ある。同社は近未来に「BUREX FIVE」という、五感(視覚、聴覚、触感、味覚、嗅覚)をテーマにした新オフィスを開業する。このオフィスには2つのコンセプトがある。まず、企業の新たなビジネス関係構築の場、ネットワーキング・プラットフォームとしてのコンセプトだ。もう一つは、「都会のオアシス」として、人々に新たな視点やインスピレーションを与えるというコンセプトだ。

その他にも、同社は2017年3月、渋谷に新たなサービスアパートメントをオープンする。これは、ワンルーム型だけではなく、2ベッドルーム型ユニットも備えたファミリー向けにも対応するサービスアパートメントだ。また、本物件は渋谷エリアに同社がオープンする初のサービスアパートメントとなる。

さらに、同社は2019年に銀座に新たなホテルをオープンする計画だ。同ホテルのブランド名は「ロイヤルパークホテルズ&リゾート」(三菱地所の100%子会社)となるが、業務管理などの中心的役割を担うのはスペースデザインのスタッフだ。これ以外にも、もし機会があれば、同社のホテル事業を関西エリアなどに拡大したいと、ヤング氏は語った。

スペースデザインが短中期の将来において成長を見込めるもう一つの分野は、規制緩和に関するものだ。多くの市場関係者がそうであるように、ヤング氏も「民泊」に関する規制が緩和される可能性に言及した。仮に規制緩和が本格的に動き始めれば、同社のサービスアパートメントは東京の主要ホテルと同じ土俵上で競争することが可能になる。これは、サービスアパートメントとホテルが全く異なるカテゴリーに置かれた、現在のような状況では不可能だ。サービスアパートメントはホテルと異なり、法律上宿泊期間を最低1カ月間に設定しなければならない。そのため規制緩和は、日本のサービスアパートメント市場に新たな夜明けをもたらすかもしれない。

日本を訪れる観光客やビジネスパーソンの人数は、引き続き上昇することが予想される。その場合、彼らのニーズはますます複雑化し、多様化するだろう。加えて、規制緩和が始動すれば、不動産業界には追い風となる。つまりスペースデザインのようなサービス志向型の不動産会社にとって、ビジネス成長の機会は、今後も大いにあると言える。

このたび株式会社スペースデザインがSCCJに入会したことをまことに嬉しく思います。同社の詳細はこちら:http://www.space-d.co.jp/co/en/  (Tel: +81-3-3502-7777)


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